Вторичное жилье прогноз цен
События на рынке недвижимости московского региона развиваются по сценарию 2014-2017 гг., когда на фоне обострения геополитической обстановки, санкций, а также макроэкономических катаклизмов столичный метр потерял от 10% до 20% своей стоимости. Однако сейчас ситуация усугубляется ценовым пузырем, надувшимся в 2020-2021 гг., поэтому, если экономика адаптируется к санкциям не так быстро, как хотелось бы, в ближайшие годы квартиры могут подешеветь и на 30%, считают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Нынешний кризис – далеко не первый в современной истории РФ. Военная спецоперация на Украине беспрецедентна, но санкционный шок российская экономика уже переживала – в 2014 г., когда Запад впервые ввел ограничения из-за конфликта вокруг Украины. Конечно, масштаб санкций сейчас намного больше, но и способность к адаптации выше – восемь лет назад Россия столкнулась с санкциями впервые, а сейчас уже все-таки накоплен некоторый опыт преодоления ограничений и импортозамещения.
Кроме того, в 2014-м году имели место не только санкции, но и обвал цен на нефть, который привел к двукратной девальвации рубля. А сейчас баррель стоит более $100, что позволило рублю после краткосрочного падения не только быстро отыграть потерянное, но и укрепиться до уровней 2017 г. Так что в целом оба кризиса похожи по своей природе, хотя нынешний и больше по масштабу. Поэтому нет ничего удивительного в том, что, за исключением валютного курса, отечественная экономика вообще и рынок недвижимости в частности реагируют на нынешние события по сценарию восьмилетней давности – как и прогнозировал IRN.RU еще 28 февраля.
Как и в конце 2014 года, московский рынок недвижимости в начале весны 2022 г. прошел через фазу ажиотажа. Ослабление рубля, тестировавшего отметку в 120 руб. за доллар, и резкое удорожание ипотеки в связи с увеличением ключевой ставки до 20% годовых заставили выйти на рынок, во-первых, обладателей рублевых накоплений, спасавших в недвижимости свои сбережения, а во-вторых, ипотечников, спешивших монетизировать одобренные по старым ставкам кредиты. Панические настроения участников рынка привели к ценовому скачку: за март-апрель 2022 г. индекс стоимости жилья, рассчитываемый IRN.RU, увеличился на 7,3% в «старой» Москве, на 2,9% в Новой и на 6,3% в Подмосковье. В некоторых сегментах повышение ценников достигало 10%.
Однако панического спроса хватило ненадолго: уже в конце марта ажиотаж пошел на спад, а в апреле спрос в Москве сократился на 38% по сравнению с мартом и на 34% относительно апреля прошлого года. За МКАД, в Новой Москве и Подмосковье, падение было еще более ощутимым.
В такой ситуации не остается никаких причин для продолжения роста стоимости жилья. Апокалиптические сценарии, спровоцировавшие всплеск спроса и цен после начала спецоперации, не сбылись. Банковская система не рухнула, дальнейшей девальвации рубля не произошло - он даже переукрепился, и теперь финансовые власти ищут способы ослабить отечественную валюту. Как следствие, рынок недвижимости начинает адекватно реагировать на экономическую ситуацию, которая продолжает ухудшаться – закрываются предприятия, падают доходы населения, а инфляция, прежде всего продовольственная, бьет рекорды и «съедает» все большую часть доходов населения.
В результате у людей остается все меньше возможностей копить на жилье – спрос перераспределяется с товаров длительного пользования в пользу товаров первой необходимости. При этом ипотека, несмотря на снижение ключевой ставки, все равно остается более дорогой, нежели в 2020-2021 гг., и вряд ли вернется к тем историческим минимумам в обозримой перспективе. Поэтому запросы продавцов квартир, сформировавшиеся к началу 2022 г. в иной экономической и геополитической реальности, теперь являются оторванными от финансовых возможностей основной массы потенциальных покупателей.
Уже в мае рынок жилья Москвы ушел в небольшой, но ощутимый минус – впервые с начала 2018 г. По данным аналитического центра www.irn.ru, средняя цена метра на вторичном рынке «старой» Москвы сократилась на 0,6%. Новая Москва и Подмосковье, где сосредоточено самое дешевое жилье в московском регионе, пока держатся, но, по всей видимости, скоро присоединятся к «старой» Москве – спрос падает и за МКАД.
В самом лучшем случае – если экономика быстро адаптируется к санкциям или они будут смягчены (что пока выглядит маловероятным), цены на жилье должны откатиться назад к уровням начала 2022 г., то есть потерять те 5-10%, которые прибавили во время панических настроений в марте-апреле 2022 г. При нынешнем укреплении рубля этот прирост уже абсолютно неадекватен.
Однако в 2015-2017 гг. стоимость квадратного метра снизилась на 10-20% (в зависимости от сегмента), хотя курс рубля тогда удержать не удалось. При этом перед кризисом восьмилетней давности не было ценового пузыря – в 2011-2013 гг. стоимость квартир почти не росла. Но за 2020-2021 гг. жилье в московском регионе подорожало в среднем на 50% благодаря слишком низким ставкам по кредитам и депозитам. Поэтому горка, с которой придется катиться ценам, теперь гораздо выше, что хорошо демонстрирует график стоимости квартир в Москве за последние 10 лет. Так что если события будут развиваться по негативному сценарию, стоимость «квадрата» может вернуться к уровням начала 2020 г., то есть падение цен составит до 30%.
Читать полностью: https://www.irn.ru/articles/41806.html